個人住房房産稅政策解讀

　　個人住房房産稅的試點範圍如何確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第一條規定，試點範圍為本市行政區域。

　　政策解讀：

　　2011年1月28日起，個人在本市行政區域購買的住房，均屬於個人住房房産稅的試點範圍。

　　個人住房房産稅的徵收對象如何確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第二條規定，徵收對像是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。

　　政策解讀：

　　2011年1月28日起，本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房屬於個人住房房産稅的徵收對象。本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。

　　新購住房的購房時間如何確定？

　　政策內容：

　　新購住房的購房時間，以購房合同網上備案日期為準。

　　居民家庭住房套數如何確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第二條規定，居民家庭住房套數根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。

　　政策解讀：

　　居民家庭住房套數為居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市範圍內擁有的所有住房（含已簽訂購房合同的住房）。稅務機關根據上海市房屋狀況查詢中心的查詢資訊確定居民家庭住房套數。

　　個人住房房産稅的納稅人如何確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第三條規定，納稅人為應稅住房産權所有人。産權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。

　　個人住房房産稅的計稅依據如何確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第四條規定，計稅依據為參照應稅住房的房地産市場價格確定的評估值，評估值按規定週期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房産稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　政策解讀：

　　目前本市暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，對於成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，稅務機關有權核定其計稅價格。

　　應稅住房應納房産稅稅額的計算，即：應納房産稅稅額=新購住房應徵稅的面積（建築面積）×新購住房單價×70% ×稅率。

　　個人住房房産稅的適用稅率是多少？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第二條規定：新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。

　　第五條規定，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公佈。

　　政策解讀：

　　結合上述規定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表：

　　個人住房房産稅稅率適用表（2024版）

　　對本市居民家庭的應稅住房徵收房産稅的面積如何計算？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第六條規定，本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）每人平均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房産稅；每人平均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房産稅。合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

　　案例：

　　以一個三口之家的本市居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例：

　　例1. 如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為160平方米，每人平均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出每人平均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房産稅。

　　例2.如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為260平方米，每人平均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過每人平均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規定繳納房産稅。

　　例3.如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由於該居民家庭原有每人平均住房面積達83.33平方米，已超過每人平均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規定繳納房産稅。

　　試點中對換購住房有哪些稅收優惠？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第六條規定：本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定徵免房産稅，當其在新購住房後的一年內出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規定繳納的房産稅，可予退還。

　　試點中對本市居民家庭子女成年後購房有哪些稅收優惠？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第六條規定：對本市居民家庭中的子女成年後因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房産稅。

　　試點中對非本市居民家庭購房有哪些稅收優惠？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第六條規定：一是，對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點産業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購且屬於家庭唯一的住房，暫免征收房産稅。二是，對持有本市居住證滿三年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬於家庭唯一的住房，暫免征收房産稅；持有本市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定徵收房産稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房産稅，可予退還。

　　政策解讀：

　　本市居住證是指《上海市居住證》。

　　上述第六條第一款中"人才"在本市居住證管理辦法調整之前指人才類居住證的持有人，調整之後指積分達到標準分值的居住證持有人。上述第六條第二款中"持有居住證的購房人"在本市居住證管理辦法調整之前指非人才類居住證的持有人，調整之後指積分未達到標準分值的居住證持有人。

　　對持證未滿3年、積分也未達到標準分值的購房人，新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的先按規定計算徵收個人住房房産稅。持證滿3年或3年內積分達到標準分值並在本市工作生活的，可暫免征收上述住房的個人住房房産稅，並退還持證期間已繳納的個人住房房産稅。

　　試點中還有哪些稅收優惠？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第六條規定：其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

　　《上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局、上海市房屋管理局關於本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點若干問題的通知》（滬財發〔2020〕18號）第七條規定：對部分住房暫免征收房産稅，具體包括：1.本市居民家庭因房屋徵收或拆遷而購買或取得的住房。上述住房超出國家及本市有關房屋徵收或拆遷的補償標準的部分，應按暫行辦法的規定，計算確定房産稅徵免面積。2．本市農村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房。

　　政策解讀：

　　本市居民家庭因房屋徵收或拆遷，自2011年1月28日起購買或取得的住房，在國家及本市補償標準內暫免征收房産稅。主管稅務機關根據有關主管部門提供的電子登記資訊受理房産稅徵免申報事項。

　　個人住房房産稅納稅義務發生時間怎樣確定？

　　政策內容：

　　《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》第八條規定，房産稅稅款自納稅人取得應稅住房産權的次月起計算，按年計徵，不足一年的按月計算應納房産稅稅額。

　　政策解讀：

　　應稅住房房産稅按年計徵，並於當年的12月31日前辦理申報納稅。納稅人在年度中發生應稅住房權屬轉移的，其尚未繳納的房産稅稅款，應當在轉移時申報繳納。

　　納稅人未按規定期限申報納稅的，由稅務機關向其追繳稅款、滯納金，並按規定處以罰款。

　　個人住房房産稅納稅人涉稅資訊發生變化的應辦理哪些手續？

　　政策內容：

　　《上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局、上海市房屋管理局關於本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點若干問題的通知》（滬財發〔2020〕18號）第九條規定：居民家庭住房情況發生變化，涉及應稅住房房産稅納稅事項調整的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，並重新辦理房産稅納稅資訊的申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅。

　　政策解讀：

　　納稅人如果家庭人員或住房面積發生變化(如發生家庭原有住房減少，家庭人員增加的情況)，可攜帶有關證明文件、資料，到應稅住房所在區的房地産交易中心稅務窗口申請辦理變更認定手續，從重新認定之次月起調整納稅。如果納稅人在繳稅時發現系統顯示的納稅資訊有誤，可攜帶有關證明文件、資料，到應稅住房所在區的房地産交易中心稅務窗口進行更正。