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導航辦理結果：留作參考
張海委員：
您提出的“關於提振房地産市場主體信心，降低交易成本的建議”的提案收悉，經研究，現將辦理情況答覆如下：
一、關於取消土地出讓競買單位的自有資金凍結或降低凍結比例，允許地價分期付款
2022年為消除疫情影響，進一步優化商品住房用地交易規則，本市將封存監管資金由起始價的110%降為90%，合理降低企業拿地成本。同時，根據國家《關於加強房地産用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發〔2009〕34號）文件要求，一是競買保證金不得低於出讓最低價的20%；二是土地出讓合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，分期付款最遲付款時間不得超過一年。
對於購地資金，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）和《國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）等文件要求，加強對房地産開發企業購地和融資的監管，競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地産企業融資等。
二、關於綜合類項目在土地出讓合同中明確約定不同類型的房地産地價分攤單價和分攤金額，且在稅款徵收時認可土地出讓合同中地價的分攤方式
（一）關於土地出讓
當前，本市對於涉住綜合用地未按用途區分地價主要從兩方面考慮，一方面為穩定市場預期，促進房地産市場平穩發展，涉住綜合用地的出讓起始價格以綜合地價對外體現；另一方面地塊成交的溢價部分在技術層面無法按用途予以準確區分。
（二）關於稅收政策
從稅收政策來看，房地産開發企業的土地成本分攤，原則上採用與面積相關的分攤方法，目前也無按房地産類型的價值進行土地成本分攤的政策規定。下一步，我們將會同市有關部門加強調研，適時向國家相關部門提出土地成本分攤的合理化建議。
對於企業自持自用的住宅、商辦經營型物業，目前房産稅、城鎮土地使用稅並無相關稅收優惠政策。
三、關於明確並簡化自持租賃住宅分立流程，並鼓勵歸集納入統一的平臺管理，提供長效化資金週轉和稅收減免
（一）關於辦理流程
依當事人的申請，不動産登記機構依法將不動産物權記載于不動産登記簿，租賃住宅項目若從開發項目整體分立，取得《上海市不動産登記技術規定》第4.1.10條規定的收件材料後，可以在5個工作日內領取不動産權證。同時，本市已開展了保障性租賃住房項目納入REITs 的試點，市發展改革委會同市規劃資源局、市房管局等單位對接保障性租賃住房相關企業，協調REITs試點涉及項目股權轉讓有關事宜，明確了管理要求。
（二）關於稅收減免
1.關於REITs
《關於基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第3號）明確了基礎設施REITs設立前，可適用特殊性稅務處理；設立階段原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資産轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資並支付股權轉讓價款後繳納，其中對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資産轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。
《財政部 稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號）規定，非房地産開發企業在改制重組時，通過合併、分立、作價投資將房地産進行轉移的，可適用暫不徵收土地增值稅優惠政策。
2.關於住房租賃
根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）規定，對出租住房、或對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，符合條件的，可減按1.5%稅率繳納增值稅、減按4%稅率繳納房産稅。
四、關於房地産開發經營企業所得稅預徵計稅毛利率由15%調整至10%
《國家稅務總局關於印發〈房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業銷售未完工開發産品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市稅務局按下列規定進行確定：（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%……
對於委員提出的“房地産開發經營企業所得稅預徵計稅毛利率由15%調整至10%”建議，由於稅收政策的制定權在國家層面，市局將適時向國家稅務總局反映相關建議。
國家稅務總局上海市稅務局
2023年5月11日
聯繫人：周晶 聯繫電話：54679568-67085
聯繫地址：肇嘉浜路800號 郵遞區號：200030
