關於《國家稅務總局關於<房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》的解讀

　　一、背景和目的

　　經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營業稅改徵增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建築、房地産和生活服務業等全部營業稅納稅人納入營改增試點。為便於徵納雙方執行，根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號）及現行增值稅有關規定，國家稅務總局發佈了《房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅徵收管理暫行辦法》，以明確房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目如何徵收管理的相關問題。

　　二、適用範圍

　　房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目，以及房地産開發企業以接盤等形式購入未完工的房地産項目繼續開發後、以自己的名義立項銷售的，適用本辦法。

　　三、主要內容

　　（一）一般納稅人

　　1.一般納稅人銷售自行開發的房地産項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地産項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。辦法明確了如何計算當期允許扣除的土地價款及相關管理要求。

　　2. 一般納稅人銷售自行開發的房地産老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

　　3.一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。辦法明確了如何計算應預繳稅款。

　　4. 一般納稅人銷售自行開發的房地産項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率或徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發票等具體徵管問題。

　　（二）小規模納稅人

　　1.小規模納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。辦法進一步明確了如何計算應預繳稅款。

　　2.小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　3.辦法還明確了小規模納稅人如何開具發票等具體稅收徵管問題。