房地産業營改增單篇解讀

　　房地産開發企業是指按照城市房地産管理法的規定，是以營利為目的，從事房地産開發和經營的企業。隨著營業稅改徵增值稅的全面推開，房地産開發企業也納入了增值稅的管理。

　　一、概念和徵收範圍

　　1.房地産開發企業在境內銷售自行開發的房地産項目，適用“銷售不動産”稅目。

　　自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地産開發企業以接盤等形式購入未完工的房地産項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，也屬於銷售自行開發的房地産項目。

　　2.房地産開發企業以經營租賃方式出租自己開發的房地産項目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務”稅目中的“不動産經營租賃服務”。

　　3.房地産企業開發轉讓土地使用權，適用"銷售無形資産"稅目中的“自然資源使用權”。

　　二、關於銷售額的計算

　　銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。銷售額不包括收取的銷項稅額。

　　（一）房地産開發企業銷售試點後開工的新項目或者銷售未選擇簡易計稅的老項目，適用一般計稅方法，稅率為11%，並可以從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價款。

　　銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

　　當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地産項目建築面積÷房地産項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款

　　當期銷售房地産項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。

　　房地産項目可供銷售建築面積，是指房地産項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地産項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款，並應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

　　關於扣除土地價款的幾點注意事項：

　　（1）土地價款並非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。

　　（2）允許抵扣的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對於房地産老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其5月1日後確認的增值稅銷售額，也可以扣除對應的土地出讓價款。

　　（3）房地産企業在開發房産項目時，還會在小區配套建設道路、花園、綠地、雕塑，或者物業用房、幼兒園、診所等。這些項目不單獨作價出售給業主，但也都包含在了業主所支付的房款之中。對這些建築物、構築物的面積，本條規定並未將其包含在“可供出售的建築面積”中，也就是在計算“當期允許扣除的土地價款”時，並未將這部分面積包含在分母當中。這樣可以使開發商將所有“可供”銷售的面積賣完後，土地出讓金全部扣除完。

　　（二）房地産開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地産老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

　　房地産老項目，是指：

　　（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地産項目；

　　（2）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

　　（三）房地産開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目（無論新項目還是老項目），都按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

　　（四）房地産開發企業中的一般納稅人出租其在2016年5月1日後取得的不動産，或者出租其在2016年5月1日前取得的未選擇簡易計稅的不動産，適用一般計稅方法計稅，稅率為 11%。

　　銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+11%）

　　（五）房地産開發企業中的一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的不動産，可以選擇簡易計稅方法，徵收率為5%。

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

　　（六）房地産開發企業中的小規模納稅人出租不動産（無論何時取得），按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

　　（七）一般納稅人轉讓土地使用權，適用一般計稅方法，稅率為11%。小規模納稅人轉讓土地使用權，適用簡易計稅方法，徵收率為3%。

　　銷售額=全部價款和價外費用÷（1+適用稅率或徵收率）

　　三、進項稅額

　　1.進項稅額是與銷項稅額相對應的一個概念，指納稅人購進貨物、勞務、服務、不動産和無形資産，所支付或者負擔的增值稅額。納稅人抵扣進項稅額應取得符合規定的增值稅扣稅憑證。

　　必須是增值稅一般納稅人，才涉及進項稅額的抵扣問題。

　　2.准予從銷項稅額中抵扣的進項稅額：

　　（1）增值稅專用發票上註明的增值稅額；

　　（2）海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額；

　　（3）農産品收購發票或者銷售發票上註明的農産品買價和13%的扣除率計算進項稅額；

　　（4）境外購進服務、無形資産或者無形動産，解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。

　　增值稅專用發票應在開具之日起180天內辦理認證，並在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。海關進口增值稅專用繳款書需在180天內經稅務機關稽核比對相符後，其增值稅方能作為進項稅額在銷項稅額中抵扣。未在規定期限內到稅務機關辦理認證或者申報抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣

　　3.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

　　4.部分項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（具體項目及解釋參照財稅[2016]36號文件第二十七條、第二十八條）

　　5.房地産開發企業中的一般納稅人自行開發的房地産項目，不執行“納稅人自建不動産”進項稅額分期抵扣政策，其進項稅額可一次性抵扣。

　　6．一般納稅人銷售自行開發的房地産項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地産項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的“建設規模”為依據進行劃分。

　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地産項目建設規模÷房地産項目總建設規模）

　　在計算簡易計稅方法和免稅房地産項目對應的“不得抵扣的進項稅額”時，應以“建設規模”這個指標作為依據，即應以“項目建設面積”為計算單位，而不能以套、層、單元、棟等作為計算依據。

　　四、預繳稅款

　　（一）銷售不動産

　　房地産開發企業採取預收款方式銷售開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅，待納稅義務發生時間確定時，再清算應納稅款，並扣除已預繳的增值稅款。

　　1．一般納稅人

　　應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

　　房地産開發企業收到這類預收款以後，應區分項目的具體情況，是老項目還是新項目，確定適用的計稅方法，計算當期應預繳的稅款。

　　一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關預繳稅款。

　　2．小規模納稅人

　　應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

　　小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限（季度申報）向項目所在地主管國稅機關預繳稅款。

　　（二）出租不動産

　　房地産開發企業出租不動産，不動産所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應向不動産所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。納稅人出租的不動産所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　1．納稅人出租不動産適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

　　2．納稅人出租不動産適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

　　納稅人出租不動産，按照本辦法規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動産所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

　　五、納稅義務發生時間

　　1．納稅人銷售、出租不動産、轉讓土地使用權，為發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動産過程中或者完成後收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動産權屬變更的當天。

　　2．納稅人出租不動産採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　六、納稅申報及徵管規定

　　1．一般納稅人銷售自行開發的房地産項目適用一般計稅方法計稅的，應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　2．一般納稅人銷售自行開發的房地産項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　3．小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目，應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　4．納稅人出租不動産，不動産所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人向不動産所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。向不動産所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　不動産所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　納稅人出租的不動産所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動産所在地預繳稅款。

　　5．一般納稅人轉讓土地使用權，適用一般計稅方法計稅的稅率為11%。小規模納稅人轉讓土地使用權，徵收率為3%，按照規定的納稅義務發生時間，向主管國稅機關申報納稅。

　　6.房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目，未按規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

　　七、發票開具

　　一般納稅人銷售、出租不動産、轉讓土地使用權，自行開具增值稅發票。

　　一般納稅人銷售、出租不動産、轉讓土地使用權，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

　　一般納稅人向其他個人銷售、出租不動産、轉讓土地使用權，不得開具增值稅專用發票。

　　小規模納稅人銷售、出租不動産、轉讓土地使用權，自行開具增值稅普通發票。購買方（除其他個人）需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可以向主管國稅機關申請代開。