關於《國家稅務總局關於土地增值稅若干徵管口徑的公告》的解讀

　　為進一步規範土地增值稅徵收管理，增強土地增值稅政策執行的確定性，稅務總局制發了《國家稅務總局關於土地增值稅若干徵管口徑的公告》（國家稅務總局公告2026年第3號，以下簡稱《公告》）。現解讀如下：

　　一、出臺背景

　　近年來，為做好土地增值稅徵收管理，各地稅務機關不斷建立健全工作制度，優化完善徵管方式，有效提升了土地增值稅管理服務效能。但同時，各地在一些涉稅業務事項上還存在不同執行口徑，不利於納稅人理解和遵從，也導致了一些管理風險。為進一步規範稅收徵管，優化辦稅環境，更好的服務全國統一大市場建設，並從制度上防範稅收風險、執法風險和廉政風險，稅務總局系統梳理了各地反映較為集中的土地增值稅徵管執行口徑問題，並研究起草了《公告》。

　　二、主要內容

　　《公告》共9條，逐條解讀如下：

　　（一）第一條明確了土地增值稅預徵的申報起止時間

　　納稅人應當自房地産開發項目首張預售許可證書（或現售備案證書）的發證當日起，按期申報預繳土地增值稅。若取得預（銷）售收入時間早于發證時間的，則應當自取得首筆預（銷）售收入當日起，按期申報預繳土地增值稅。納稅人自稅務機關受理清算申報時的前一預徵稅款所屬期終了之日起，停止申報預繳土地增值稅。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，于2026年2月1日取得首張預售許可證並開始預售，當地規定按月預繳土地增值稅，則甲公司應當於2026年3月份徵期，申報預繳稅款所屬期為2026年2月的土地增值稅。但如甲公司于2026年1月已取得預收款，則應當於2026年2月份徵期，申報預繳稅款所屬期為2026年1月的土地增值稅。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，于2026年4月1日達到清算條件，甲公司于2026年4月30日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關於5月8日受理，則甲公司應當於2026年4月份徵期，申報預繳稅款所屬期為2026年3月的土地增值稅，于2026年5月份徵期，申報預繳稅款所屬期為2026年4月的土地增值稅。2026年5月起預（銷）售取得的收入，不再辦理預徵申報，待清算審核後辦理尾盤申報。

　　（二）第二條明確了土地增值稅預徵的計稅依據

　　與增值稅、企業所得稅計稅方法保持一致，本條規定房地産開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地産項目的，預徵土地增值稅的計徵依據＝預收款÷（1＋增值稅適用稅率或徵收率）。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，適用增值稅一般計稅方法，當地普通標準住宅土地增值稅預徵率為1.5%，某屬期內取得預收款10900萬元，則甲公司在申報預徵土地增值稅時的計徵依據為10900÷（1＋9%）＝10000萬元，預徵土地增值稅＝10000×1.5%＝150萬元。

　　（三）第三條明確了清算收入、銷售面積歸集的截止時間

　　與預徵起止時間規定相銜接，本條規定納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務機關受理清算申報時的前一預徵稅款所屬期終了之日。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，在達到清算條件後，甲公司于2026年4月15日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關於4月20日受理，則該房地産開發項目清算時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年3月31日。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，在達到清算條件後，甲公司于2026年4月30日向主管稅務機關提交清算申報資料，主管稅務機關於5月8日受理，則該房地産開發項目清算時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年4月30日。由於甲公司在4月申報時確認銷售收入、銷售面積的截止時間為3月底，稅務機關受理申報後甲公司應進行補充申報，將清算申報資料的銷售收入、銷售面積數據更新至4月底。

　　（四）第四條明確了符合條件的項目規劃範圍外支出准予扣除

　　為客觀反映納稅人取得土地使用權所支付的實際成本，納稅人與縣級以上人民政府或其相關部門在土地出讓合同或其補充協議中約定，在房地産開發項目規劃範圍外（俗稱“紅線外”）為政府建設公共設施的，實際發生的建造支出計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，通過招標方式取得土地使用權進行房地産開發建設，在土地出讓合同或其補充協議中未約定甲公司在項目規劃範圍外需要承擔配建義務。在項目開發過程中，甲公司根據政府會議紀要要求在房地産開發項目規劃範圍外建造了一棟人才公寓，建成後無償移交給政府指定的單位，則該人才公寓的建造支出在土地增值稅清算時不能扣除。

　　（五）第五條明確了因轉讓房地産繳納的印花稅和地方教育附加准予扣除

　　納稅人因轉讓房地産繳納的印花稅，按企業會計準則或企業會計制度規定應計入“稅金及附加”科目，與會計制度規定相銜接，在申報土地增值稅時有關印花稅計入“與轉讓房地産有關的稅金”扣除。納稅人因轉讓房地産繳納的地方教育附加，視同“與轉讓房地産有關的稅金”予以扣除。

　　（六）第六條明確了尾盤銷售土地增值稅的申報時間

　　與預徵起止時間、清算收入和銷售面積歸集的截止時間的規定相銜接，本條規定納稅人在預徵申報稅款所屬期終了之日後再轉讓房地産的，應當按尾盤銷售方式按季申報繳納土地增值稅。其中，預徵申報稅款所屬期終了之日後至出具清算審核結論期間轉讓房地産所取得的收入，在稅務機關出具清算審核結論後的首個納稅申報期內統一申報。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目，主管稅務機關於2026年4月20日受理清算申報，于5月31日出具清算審核結論，則甲公司應于7月份徵期按照清算審核確認的單位建築面積扣除項目金額，以尾盤方式申報繳納稅款所屬期為2026年4-6月的土地增值稅。

　　（七）第七條明確了尾盤銷售土地增值稅單位建築面積扣除項目金額計算方法

　　納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地産單位建築面積扣除項目金額不包括清算時與轉讓房地産有關的稅金，尾盤銷售發生的與轉讓房地産有關的稅金據實扣除。各類型房地産單位建築面積扣除項目金額＝稅務機關審核確定相應類型房地産的扣除項目金額合計÷相應類型房地産的可售建築面積。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目全部為普通標準住宅，主管稅務機關出具的清算審核結論確認的普通標準住宅扣除項目金額合計273000萬元（其中與轉讓房地産有關的稅金3000萬元），普通標準住宅可售建築面積90000平方米，則單位建築面積扣除項目金額＝270000萬元÷90000平方米＝3萬元/平方米；甲公司在清算審核後的某個屬期銷售尾盤9000平方米，發生與轉讓房地産有關的稅金200萬元，則與此相對應的扣除項目金額＝9000平方米×3萬元/平方米＋200萬元＝27200萬元。

　　（八）第八條明確了尾盤銷售計算繳納土地增值稅時可按規定申報享受免征土地增值稅優惠

　　納稅人辦理尾盤銷售申報時，普通標準住宅當期增值額超過扣除項目金額20%的，按規定徵收土地增值稅；普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受免征土地增值稅。

　　【例】甲公司的某地房地産開發項目全部為普通標準住宅，在尾盤銷售的某個稅款屬期，銷售收入為3000萬元，包括與轉讓房地産有關稅金在內的扣除項目金額為2800萬元，由於增值率未超過20%，可以申報享受免征土地增值稅優惠。

　　（九）第九條明確了《公告》的施行時間

　　《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規定執行，不再調整。