个人出售非居住用房

　　适用范围

　　个人出售非居住用房^①。

　　注①非居住用房包括办公用房、厂房、商业用房、车库等。

　　需申报的税收：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税

　　1.增值税及附加。以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为5%。应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。

　　增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

　　2.个人所得税。按"财产转让所得"项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

　　个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　3.土地增值税。以取得的收入减除规定的"扣除项目"后的增值额,按照规定缴纳土地增值税。

　　纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年^②加计5%计算。

　　提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载价税合计金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　注②计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　4.印花税。出售过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

　　备注：自2022年1月1日至2024年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税(不含证券交易印花税)。

　　需要提交的资料

　　1.房产交易合同（原件及复印件）；

　　2.出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证（原件及复印件）；

　　3.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；

　　4.出售方有效身份证明｛原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿（未成年人提供记载其身份证号码的户口簿）；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照｝；

　　5.如出售房屋原为新建商品住房还应提供房屋交接书原件及复印件；

　　6.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。

　　交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件；

　　7.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的，另提供反映相应情况的资料。