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導航7月15日，習近平總書記在上海考察時強調，全面踐行人民城市理念，高品質推進城市更新。
“人民城市人民建，人民城市為人民”，這個理念從2019年習近平總書記在上海首次提出至今，已深深嵌入這座超大城市的發展肌理。
位於上海市普陀區的紅旗村，曾是上海中心城區規模最大的城中村，歷經10餘年系統性改造，如今已蝶變為一個融合居住、商業、文旅、生態等多種功能的現代化城市綜合體——“真如境”，為上海城市更新貢獻了範本。
破局，一紙規劃盤活城市空間
紅旗村的嬗變，要從10餘年前的城中村改造説起。
當時的紅旗村，憑藉上海西站鐵路貨運的便利，集聚了大量簡易庫房，586畝土地上盤踞著果品、幹貨、水産、農貿等9個大型初級市場、16家“四小”場所（小美容美發店、小旅店、小浴室、小歌舞廳）、207家冷庫、90家印刷廠、1272家經營戶、4817家租賃戶。36萬平方米的住房近八成是違章建築，商販、村民、客商混居，常住加流動人口超6萬，電線如蛛網密布。
彼時的紅旗村，像現代都市裏的一個平行時空。土地利用率極低、安全隱患叢生，面臨嚴峻的治理困境，區域轉型升級舉步維艱。
改變始於2014年。上海發佈《關於上海市開展“城中村”地塊改造的實施意見》，《意見》明確，對符合條件的“城中村”改造地塊，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。稅務部門主動對標工作要求，結合文件精神和城市更新特點，提前做好配套稅費政策執行工作，確保政策紅利直達經營主體。
首批35個地塊中，紅旗村是市中心體量最大的一塊。普陀區將其列為“一號工程”，成立紅旗村“城中村”改造指揮部，大量週密細緻的工作迅速鋪開，2015年10月底9個大型初級市場如期關閉，2016年6月底，經營戶和租賃戶100%清退，地塊整體拆平，提前半年完成綜合整治目標。
集體土地居住房屋“原拆原建”方案同步落實，規劃1011套動遷安置房讓村民就地回搬。2016年2月簽約期滿，動遷簽約率100%，創下當時上海集體宅基地徵收最高紀錄。
安居，柔性政策溫情守護回遷民生
驚人簽約率的背後，藏著無數不為人知的細節。
項目推進過程中，很多問題都沒有現成答案。項目初期，市區兩級多個部門反覆坐下來“會診”，稅務部門是最早介入的部門之一。“原拆原建”後，村民搬進新居，要辦新的不動産登記證，就涉及契稅怎麼繳——這筆賬算不清楚，顧慮就打消不了。
這個全新的課題沒有先例可循。稅務部門反覆梳理政策，找到了一個思路：將村民和政府之間“換房”作為理解路徑——回搬協議中若明確新房評估價值與老房相等、無須支付差價，契稅計稅依據便實際為零。
“土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據為不含增值稅價格的差額。這是現有政策的規定。”國家稅務總局上海市稅務局有關負責人介紹，“援引適用該條政策，既能從實際上解決取得新房環節的稅負問題，也為地方政府和房地産管理部門加速推動舊區改造省去了逐戶簽訂動遷補償協議的繁瑣程式。”
政策口徑明確後，稅務部門系統梳理辦稅流程和申報資料，通過納稅諮詢熱線一次性告知，讓回搬村民“最多跑一次”。簽約順利、安置穩妥，紅旗村改造從一開始就走上快車道。
這種跨前一步的協同，貫穿紅旗村改造的全過程。2017年12月，普陀區政府與中海地産簽署合作框架協議；2018年，“真如境”項目正式開工。這個曾經的城市瘡疤從此開始了它的新生。
新生，提質煥新不止于拆舊建新
城市更新，不只是建築的翻新、空間的重塑，而是在一磚一瓦、一草一木之間，安放人們對美好生活的嚮往。
土地整理後進入出讓環節，住宅與商辦産業綜合體啟動規劃，設計者圍繞一棵百年銀杏古樹，打造主題景觀廣場和文化藝術劇院，讓歷史文脈與當代生活在此交匯；串聯區域路網與軌道交通，佈局商業配套，培育數字廣告産業園區。
稅務部門的視角延伸到“開發端”，聚焦項目涉及的房地産全生命週期稅費管理，厘清土地出讓、配建移交、持有經營等環節的稅費政策，與規資、房管等部門打通資訊鏈路，推行“交地即交證”——專人引導完成契稅、印花稅等申報，資訊同步推送至不動産登記機構，企業在簽訂交地確認書當日，即可取得不動産權證書與建設用地規劃許可證，把時間成本壓縮到最低。
紅旗村集體經濟也在這片新生土地上找到了位置。村集體經濟組織回購中海中心C座寫字樓，命名為“鴻企中心”——取自“紅旗”的諧音，構建起“生産、生活、生態”融合的可持續造血機制，更深層次推動沿滬寧産業創新帶升級。
産業集聚了，企業進來了，後續的服務保障必須跟上。一些新入駐企業對房産稅和城鎮土地使用稅的應稅時間把握不準，稅務部門協同商務委、樓宇辦，逐戶梳理新購和租賃房屋的納稅義務起始時點，幫企業理清賬目、穩定預期。
這些事算不上轟轟烈烈，更多是在幕後、在流程的縫隙裏，一點一點把路鋪平。
久久為功，書寫城市更新答卷
城市更新，重在改造，貴在運營。
“真如境”整體形成約30萬平方米商務辦公、近16萬平方米商業配套、20萬平方米住宅等七大業態，6棟商務樓宇吸引數萬名白領就業。環宇城成為滬上熱門消費地標，真如港拓寬改造為景觀河道，6公里綠廊和空中花園讓居民推窗見綠……
常態化、精細化服務持續深耕片區治理，推動城市更新從硬體翻新走向內涵提質，涵養這片土地的生命力。稅務部門也融入了這個生態，在商圈設置便民諮詢點位，面向商戶普及增值稅、企業所得稅、個人所得稅等政策，引導合規經營；面向公眾輔導社保繳費、專項附加扣除等熱點問題，推廣有獎發票；面向片區數字文創、商貿零售等特色業態，精準推送適配政策，持續激活樓宇經濟內生動力。
産業興旺、民生和美、治理有序的城市新圖景徐徐展開。紅旗村的蛻變，是上海城市更新宏大敘事中的一個生動切片。近3年，上海市累計啟動57個城中村改造項目，完成104萬平方米舊住房成套改造、4375萬平方米老舊小區升級，超萬戶居民居住條件實現根本性改善。
數字背後，是“老破小”蝶變為“幸福裏”的鮮活故事，是人民城市理念在中國大地上的生動實踐。稅務部門在其中承擔的角色，並非舞台中央的亮相，更像是一種持續的、安靜的後臺支撐。用一位基層稅務幹部的話説，就是“把功課做在群眾開口之前”。城市更新的溫度，或許就藏在這樣的堅實後盾裏。
站在“十五五”的新起點，像紅旗村這樣舊貌換新顏的故事並未畫上句號。《城市更新“十五五”規劃》明確，“十五五”時期，全國將新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個，在5000個社區實施完整社區建設改造，實施300片歷史文化街區修繕提升。未來，會有更多像紅旗村一樣的角落，被細細描摹、慢慢點亮，匯聚成“人民城市”更美麗的實景畫卷。
