蕃瓜弄舊改拿下兩個“全市最快”，稅務智慧助力城市更新

　　目前，上海為期三十年的中心城區成片舊改任務順利收官，“兩舊一村”改造工作正在全面進行中。記者從市稅務局獲悉，自2020年上海市成立城市更新中心專業平臺推進舊改工作以來，上海稅務部門已積極參與舊改項目24個，提出合理有效的參考意見10余項，惠及居民5.3萬人。

　　以本月初剛剛開工的蕃瓜弄小區舊住房改建項目為例，該項目是目前上海市中心規模最大的居民小區拆除重建項目，自7月15日啟動搬場之後，已刷新了兩項“全市最快”記錄——從簽約到完成搬場僅用時30天、搬場80天內實現開工。而早在2023年6月底，上海稅務部門就會同靜安區委、市房管部門，在尚未拆除的蕃瓜弄開展現場調研，針對該小區拆除重建中發現的涉稅難題開展了剖析研究。

　　問題的關鍵在於蕃瓜弄舊改項目以“原拆原建”的方式進行。對居民而言，“原拆原建”後的住宅不僅可以實現煤衛獨用，還增加了一定房屋面積，居民十分歡迎。但從法律層面而言，改建後，居民們擁有的房屋實際上發生了變化，這意味著居民們也將取得新的不動産登記證書，也就涉及繳納契稅等問題。　

　　“原拆原建”舊改項目的涉稅問題是城市更新過程中誕生的全新課題，沒有可供參考的先例，無法像一般舊區改造房屋拆遷，憑“動拆遷補償協議”上列明的拆遷成本和取得補償，用來計算可減免的相應稅款。

　　老路走不通，稅務部門主動拓展思路，反覆組織研究，將居民和政府“換房”作為破局切入點，即如果回搬協議中明確最終新入住的房屋和原有的房屋價值相等，無須支付差價，則實際上抵銷了回搬居民可能承擔的契稅義務。在不能創設政策的前提下，稅務部門運用“匹配度”最高的政策，既做到符合當前稅收政策的規定，又不額外增加居民稅收負擔。　

　　“土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據為不含增值稅價格的差額。這是現有政策的規定。”國家稅務總局上海市稅務局財産行為稅處負責人介紹，“援引適用該條政策，較選擇動拆遷情形下的契稅減免政策，更適合‘蕃瓜弄’項目改造，既能從實際上解決取得新房環節的稅負問題，也為地方政府和房地部門加速推動舊區改造省去了逐戶簽訂動遷補償協議的煩瑣程式。”