關於發佈《納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法》的公告

　　國家稅務總局公告2018年第33號修訂

    國家稅務總局制定了《納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法》，現予以公佈，自2016年5月1日起施行。

　　特此公告。

　　國家稅務總局

　　2016年3月31日

　　納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法

　　第一條 根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

　　第二條 納稅人轉讓其取得的不動産，適用本辦法。

　　本辦法所稱取得的不動産，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動産。

　　房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目不適用本辦法。

　　第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動産，按照以下規定繳納增值稅：

　　（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動産，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動産，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動産，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額，按照5%的預徵率向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動産，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預徵率向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動産，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額，按照5%的預徵率向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動産，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預徵率向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　第四條 小規模納稅人轉讓其取得的不動産，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

　　（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動産，以取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動産，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動産所在地主管稅務機關申報納稅。

　　第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

　　（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

　　第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動産，區分以下情形計算應向不動産所在地主管稅務機關預繳的稅款：

　　（一）以轉讓不動産取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

　　應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

　　（二）以轉讓不動産取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

　　應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動産購置原價或者取得不動産時的作價）÷（1+5%）×5%

　　第七條 其他個人轉讓其取得的不動産，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額並向不動産所在地主管稅務機關申報納稅。

　　第八條 納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動産購置原價或者取得不動産時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　　（一）稅務部門監製的發票。

　　（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

　　（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

　　第九條 納稅人轉讓其取得的不動産，向不動産所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　第十條 小規模納稅人轉讓其取得的不動産，不能自行開具增值稅發票的，可向不動産所在地主管稅務機關申請代開。

　　第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動産，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

　　第十二條 納稅人轉讓不動産，按照本辦法規定應向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

　　納稅人轉讓不動産，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

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