關於發佈《納稅人跨區（縣）轉讓不動産增值稅徵收管理操作辦法（試行）》公告

　　根據《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關於公佈〈納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）有關規定，結合本市實際，制定了《納稅人跨區（縣）轉讓不動産增值稅徵收管理操作辦法（試行）》，自2016年5月1日起執行。

　　特此公告。

　　上海市國家稅務局

　　2016年4月30日 

　　納稅人跨區（縣）轉讓不動産增值稅

　　徵收管理操作辦法（試行）

　　納稅人在本市跨區（縣）轉讓其取得的不動産，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　一、適用範圍

　　單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在本市轉讓其取得的不動産，適用本辦法。

　　本辦法所稱取得的不動産，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動産。

　　其他個人轉讓其取得的不動産，應向不動産所在地主管稅務機關申報納稅，不適用本辦法。

　　二、預繳稅款計算

　　（一）納稅人轉讓不動産預徵率為5％。

　　（二）計稅銷售額及預繳稅款

　　1. 納稅人（不含個體工商戶轉讓購買的住房）轉讓非自建不動産按取得的全部價款和價外費用減去該項不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的差額為銷售額。

　　應預繳稅款＝（全部價款和價外費用—不動産購置原價或者取得不動産時的作價）÷（1+5%）×5%

　　納稅人按上述差額方法預繳稅款，應提供合法有效憑證，合法有效憑證是指：稅務部門監製的發票；法院判決書、裁定書、調解書、仲裁裁定書、公證債權文書；以及國家稅務總局規定的其他憑證。

　　無法提供合法有效憑證的，不得扣除其不動産購置原價或者取得不動産時的作價，應按全部價款和價外費用全額預繳稅款。

　　2. 納稅人（不含個體工商戶轉讓購買的住房）轉讓自建不動産以取得的全部價款和價外費用為銷售額。

　　應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

　　3. 個體工商戶轉讓本市範圍內的住房，按照現行個人轉讓住房政策確定其徵、免稅。涉及徵稅的，按5%徵收率在房産所在地稅務機關預繳。

　　三、預繳辦理

　　（一）審核計稅價格

　　納稅人轉讓不動産的價格應按以下要求經過稅務機關審核，並以審核後的價格作為不動産轉讓的計稅價格，在不動産所在地的主管稅務機關預繳稅款。

　　1. 轉讓方應攜帶不動産産權證明和不動産轉讓合同到不動産所在地房地産交易中心的辦稅服務廳辦理價格審核。

　　2. 納稅人轉讓價格明顯偏低且不具有合理商業目的，或者向其他單位或者個人無償轉讓不動産，以稅務機關核定價格作為轉讓不動産的計稅價格。

　　（二）預繳稅款應提供的資料

　　1. 不動産轉讓合同；

　　2. 稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本，個體工商戶還應提供本人身份證原件和複印件；

　　3. 法定代表人或負責人身份證複印件；

　　4. 委託代理人辦理的，應提供：

　　（1）法定代表人或負責人的委託書；

　　（2）應提供代理人身份證原件和複印件；

　　5. 不動産産權證明原件；

　　6. 開具的增值稅發票（自行開具發票的納稅人提供）。

　　四、代開發票

　　不能自行開具增值稅發票的小規模納稅人轉讓不動産取得收入，可在預繳稅款後，向辦理預繳申報的稅務機關申請代開增值稅發票。

　　（一）納稅人申請代開增值稅發票時，應提供下列資料：

　　1. 購買方為單位的，應提供購買方的稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本原件和複印件；

　　2. 購買方為個人的，應提供本人的身份證原件和複印件;

　　3. 已預繳稅款的還應提供完稅憑證。

　　（二）下列情況不得申請代開增值稅專用發票：

　　1. 納稅人向其他個人轉讓不動産；

　　2. 轉讓不動産享受免征增值稅優惠。

　　五、納稅申報

　　納稅人跨區（縣）轉讓不動産取得的收入應按規定向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報，已預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　相關政策解讀：關於《納稅人跨區（縣）轉讓不動産增值稅徵收管理操作辦法（試行）》的公告的解讀