关于土地增值税预征问题的通知

 为了加强对土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，经研究决定，对纳税人预售房地产所取得的收入，实行预征土地增值税，现将有关事项通知如下：
　　一、预征范围：
　　1．纳税人建造非普通标准住宅的房地产项目。
　　2．《暂行条例》、《实施细则》和财政部、国家税务总局以及沪地税地（1995）52号文（编者注：见《企业财税法规选编》第13册第1074页）第三款明确规定免税以外的项目。
　　二、预征办法：
　　1．就项核定。对进行小区开发建设的项目，按每一预售合同中确定的转让收入作为计税收入，以预算的房地产开发成本和配套设施成本核定的该项目所应分摊的金额作为扣除项目金额，计算预计应纳税额；再以预计应纳的税额除以转让收入求出的比例作为预征率，以此在每次预收转让房地产款项时，按每笔收入乘以预征率，计算每次应预缴的税款。
　　2．定率计征。对进行小区开发以外的项目，实行平均预征率办法，预征率定为1.5%-2.5%，主管税务机关可根据本地区或项目的实际情况，在规定的幅度内确定预征率，应是每地区或每项一率，不能一地区或一项多率。对市中心区域内建造的商住办公楼应按规定的上限确定预征率。纳税人在取得每一笔预售款时，按规定的预征率计算应纳税额，及时缴纳土地增值税。
　　三、对实行预征土地增值税的，在该项目全部竣工办理结算时要进行纳税清算，即待取得全部转让收入进行竣工结算时，根据每一计税项目预征税款和应征税款的数额，确定应补缴或应退还的土地增值税。
　　四、本通知所称预征土地增值税是指纳税人在项目竣工结算前转让房地产的，无论其是一次收取还是分次收取预售合同所载价款或定金的，均应按本通知的规定办理。
　　五、与本通知相抵触的沪地税地（1995）38号文第二款（编者注：见《企业财税法规选编》第13册第1067页）停止执行。