关于《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》的解读

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）有关规定，结合本市实际，制定了《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，对本市个人出租不动产代开增值税发票的相关操作进行了明确。为便于大家进一步对《公告》的理解，现将《办法》主要内容解读如下：

　　一、公告拟定的背景

　　按照36号文和16号公告有关规定，2016年5月1日营改增之后，其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。为确保政策执行和操作中的规范统一，提高征管服务质量和效率，我们结合本市实际情况，对代开范围、代开发票应提供的资料、代开部门的审核要求、委托代征点的管理要求等事项进行明确。

　　二、公告明确的主要内容

　　（一）关于私房出租的范围

　　个人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称私房出租），适用本办法。个人仅指除个体工商户以外的其他个人。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　（二）关于发票代开机关

　　目前对私房出租，税务机关实行由委托代征点代征税款并代开发票的办法，出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票。考虑到增值税专用发票管理的安全性，只有部分符合条件的委托代征点具有开具增值税专用发票的资格，因此，如出租房需代开增值税专用发票的，需向有代开增值税专用发票资格的委托代开点申请代开。此外，出租方还可以向不动产所在地的办税服务厅申请代开。

　　承租方为个人的，出租方不得申请代开增值税专用发票。

　　（三）关于小微企业增值税优惠

　　个人出租不动产，按规定可以适用小微企业增值税优惠政策。因此，对个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，也可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。