關於《個人出租不動産代開增值稅發票管理辦法（試行）》的解讀

　　根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關於發佈〈納稅人提供不動産經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）有關規定，結合本市實際，制定了《個人出租不動産代開增值稅發票管理辦法（試行）》，對本市個人出租不動産代開增值稅發票的相關操作進行了明確。為便於大家進一步對《公告》的理解，現將《辦法》主要內容解讀如下：

　　一、公告擬定的背景

　　按照36號文和16號公告有關規定，2016年5月1日營改增之後，其他個人出租不動産，應向不動産所在地主管稅務機關申報納稅，並可向不動産所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票。為確保政策執行和操作中的規範統一，提高徵管服務品質和效率，我們結合本市實際情況，對代開範圍、代開發票應提供的資料、代開部門的審核要求、委託代徵點的管理要求等事項進行明確。

　　二、公告明確的主要內容

　　（一）關於私房出租的範圍

　　個人以經營租賃方式出租其取得的不動産（以下簡稱私房出租），適用本辦法。個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。取得的不動産，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動産。

　　（二）關於發票代開機關

　　目前對私房出租，稅務機關實行由委託代徵點代徵稅款並代開發票的辦法，出租方可向不動産所在地的委託代徵點申請代開增值稅發票。考慮到增值稅專用發票管理的安全性，只有部分符合條件的委託代徵點具有開具增值稅專用發票的資格，因此，如出租房需代開增值稅專用發票的，需向有代開增值稅專用發票資格的委託代開點申請代開。此外，出租方還可以向不動産所在地的辦稅服務廳申請代開。

　　承租方為個人的，出租方不得申請代開增值稅專用發票。

　　（三）關於小微企業增值稅優惠

　　個人出租不動産，按規定可以適用小微企業增值稅優惠政策。因此，對個人出租不動産取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策；採取預收款形式的，可在預收款租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入總計不超過3萬元的，也可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

　　享受小微企業免征增值稅優惠政策的租金收入不得申請代開增值稅專用發票。