關於發佈《納稅人跨區（縣）提供不動産經營性租賃服務增值稅徵收管理操作辦法（試行）》的公告

　　根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關於發佈〈納稅人提供不動産經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）有關規定，結合本市實際，制定了《納稅人跨區（縣）提供不動産經營性租賃服務增值稅徵收管理操作辦法（試行）》，自2016年5月1日起執行。

　　特此公告。

　　上海市國家稅務局

　　2016年4月30日

　　納稅人跨區（縣）提供不動産經營性租賃服務

　　增值稅徵收管理操作辦法（試行）

　　納稅人在本市跨區（縣）以經營性租賃方式出租不動産，應按照規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

　　一、適用範圍

　　單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）發生跨區（縣）以經營租賃方式出租本市範圍內不動産的行為，適用本辦法。

　　跨區（縣）是指納稅人機構所在地與不動産所在地不在同一區縣，具體行為包括以下類型：

　　（一）外省市納稅人在本市出租不動産；

　　（二）本市納稅人在本市跨區（縣）出租不動産。

　　其他個人出租不動産，應向不動産所在地主管稅務機關申報納稅，不適用本辦法。

　　二、預徵率

　　納稅人預繳稅款時，應將取得的租金收入（不含收取的押金）換算成不含稅銷售額，按照適用的預徵率預繳稅款。

　　（一）一般納稅人出租不動産適用一般計稅方法計稅的，預徵率為3％。

　　（二）小規模納稅人和個體工商戶出租不動産（不含個體工商戶出租住房），適用簡易計稅方法計稅的，預徵率為5％；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動産，選擇簡易計稅方法計稅的，預徵率為5％。

　　（三）個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計徵。

　　三、預繳稅款計算

　　（一）適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

　　（二）適用簡易計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

　　（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

　　四、預繳申報

　　（一）預繳期限和地點

　　納稅人應在取得租金的次月（季度）納稅申報期限，向不動産所在地的主管稅務機關預繳稅款。

　　（二）納稅人預繳稅款時，應提供下列資料：

　　1.《增值稅預繳稅款表》（一式二份）；

　　2. 稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本複印件（首次辦理預繳需提供），個體工商戶還應提供本人身份證原件和複印件；

　　3. 所出租不動産的不動産權證或商品房預售合同、房地産買賣合同等能證明不動産權屬的複印件（首次辦理預繳需提供）；

　　4. 開具的增值稅發票（自行開具發票的納稅人提供）；

　　5. 不動産租賃合同複印件（首次辦理預繳需提供）；

　　6. 納稅人委託代理人辦理的，應提供書面委託書以及代理人身份證原件和複印件。

　　（三）機構所在地申報

　　納稅人出租不動産取得的租金收入應按規定向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報，已預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　五、代開發票

　　不能自行開具增值稅發票的小規模納稅人出租不動産取得的租金收入，可在預繳稅款後向不動産所在地稅務機關申請代開增值稅發票。

　　（一）納稅人申請代開增值稅發票時，應提供下列資料：

　　1.《增值稅預繳稅款表》（已預繳稅款的還應提供完稅憑證）；

　　2.《代開增值稅發票申請表》；

　　3. 承租人稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）副本複印件，承租人為其他個人的，應提供身份證複印件。

　　（二）下列情況不得申請代開增值稅專用發票：

　　1. 納稅人向其他個人出租不動産；

　　2. 取得的租金收入享受免征增值稅優惠的。

　　六、其他事項

　　小規模納稅人增值稅應稅銷售額符合小微企業免征增值稅條件的，其取得的跨區縣不動産租金收入暫不實行預繳，需代開增值稅發票的，應向不動産所在地稅務機關申請代開。

　　納稅人出租不動産，按照本辦法規定應向不動産所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

　　相關政策解讀： 關於《納稅人跨區（縣）提供不動産經營性租賃服務增值稅徵收管理操作辦法（試行）》的公告的解讀